Putkiremontti

Putkiremontin kolme vaihtoehtoista hankemallia

July 12, 2015

Blog

Arviolta yli 90% putkiremonteista toteutetaan niin kutsuttuna kokonaisurakkana. Mallissa putkiremontti on jaettu karkeasti 3 osaan; hankesuunnitteluun, toteutussuunnitteluun ja toteutukseen (=kokonaisurakka). Seuraava vaihe kilpailutetaan aina edellisen vaiheen lopputuloksen perusteella. Ajatus on, että edellisessä vaiheessa tuotetuilla määrittelyillä ja suunnitelmilla pystytään kilpailuttamaan seuraava vaiheyhteismitallisesti. Samalla ajatellaan, että seuraavan vaiheen toteuttajalla on hyvin vähän, jos lainkaan, annettavaa edellisen vaiheen työhön.

Valitettavasti viimeisin käsitys on harhaa: toteuttajalla olisi hyvinkin paljon annettavaa suunnitteluun. Esimerkiksi lähtötiedot vanhojen talojen rakenteista ovat usein puutteellisia. Urakoitsijalle tyypillisimmät haasteet vaikkapa 60-70-luvun taloissa ovat kuitenkin tuttuja, sillä niitä tulee vastaan lähes joka remontissa. Ottamalla rakenteista urakoitsijan kanssa selvää jo suunnitteluvaiheessa säästettäisiin taloyhtiön rahaa, aikaa ja hermoja. Kokonaisurakassa suunnitelmia joudutaan usein toteutusvaiheessa korjaamaan, kun vaikkapa putket eivät mahdukaan suunniteltuihin hormeihin tai kylpyhuoneiden seinät tai lattia osoittautuvat purettaessa liian ohuiksi.

Pilkotussa urakassa tietoa myös hukkuu matkalle valtava määrä. Aiheutuu kaikenlaista säätöä, kun toteutusvaiheessa aletaan korjata suunnittelun puutteita ja suunnittelija onkin jo siirtynyt toiseen projektiin. Myös asukkaiden ja taloyhtiön alunperin esittämät toiveet voivat unohtua tai muuttua lukuisien välikäsien hoitaessa asiaa.

Kokonaisurakalle on onneksi vaihtoehtoja. Ohessa esittelen lyhyesti yleisimmät hankemallit, koska yhteistyö kaikkien osapuolien, myös urakoitsijan, kanssa mahdollisimman aikaisessa vaiheessa on kaikkien, varsinkin asiakkaan, etu. Viime kädessähän tiedonkulkukatkoksista, vääristä suunnitelmista ja tuhraantuneesta ajasta maksaa asiakas eli taloyhtiö.

Kokonaisurakka

Urakoitsija kilpailutetaan valmiilla suunnitelmilla ja urakalle lasketaan kokonaishinta. Poikkeamat toteutuksen ja suunnitelmien välillä hyvitetään ja veloitetaan erillishinnoin.

+        Alan toimijat ovat tottuneet menettelyyn

–        Urakoitsija ei osallistu suunnitteluun ja on näin ollen suunnitelmien ”armoilla”

–        Kannustaa asiakasta vaatimaan enemmän ja urakoitsijaa antamaan vähemmän. Tilaaja ja urakoitsija eivät toisin sanoen ole kustannusmielessä samalla puolen pöytää ja “sääntökirjana” toimivat suunnitelmat

Kokonaisvastuurakentaminen (KVR-Urakka)

Urakoitsija kilpailutetaan tyypillisesti hankesuunnittelun jälkeen. Urakoitsija vastaa sekä suunnitteluohjauksesta että toteutuksesta, joille lasketaan kokonaishinta.

+         Urakoitsija on osallinen jo suunnitteluvaiheessa

+        Urakan kokonaishinta on taloyhtiön osalta tiedossa jo aikaisessa vaiheessa

–         Kokonaisriskin arviointi ennen toteutussuunnitelmaa on vaikeaa ja näkyy hinnassa riskivarauksina

–         Tilaajalla ja urakoitsijalla ei ole yhteistä taloudellista intressiä

Projektinjohtourakka

Urakoitsija ottaa projektinjohtovastuun. Suunnittelu ja toteutus toteutetaan yhdessä tilaajan kanssa avoimella kirjanpidolla.

+         Läpinäkyvä kulurakenne takaa yhtenevät tavoitteet

+         Asettamalla tavoitehinta (sekä hintakatto) ja jakamalla riskit sekä hyödyt, tilaaja ja urakoitsija puhaltavat yhteen hiileen myös taloudellisesti

+         Mahdollistaa joustavuuden ja asukkaiden yksilöllisten toiveiden monipuolisemman huomioimisen

–         Vaatii tilaajalta aktiivista otetta

Lue täältä, miten Fira Palvelut toteutti projektinjohtourakan Josafatinkadulla Kalliossa.

Lue lisää