Asumisen muutos Asumisosuuskunta

Mihin asumisosuuskunnan edullisuus perustuu?

February 11, 2019

Blog

Asumisosuuskunta on uudenlainen yhteisömuoto. Siinä asukas on oma vuokranantajansa. Edullisuus perustuu välikäsien poistamiseen. Asumisen omarahoitusosuus kerätään asukkailta. Sille ei makseta korkoa. Siksi asuminen osuuskunnan asunnossa on edullisempaa kuin vapaarahoitteisessa vuokra-asunnossa.

Asumisen suurin kustannus ei ole sähkö, lämpö tai vesi, vaan asumisen rahoituskustannukset. Kuukausittaiset rahoituskustannukset määräytyvät kahden erilaisen asian lopputuloksena.
Tärkein asia on asunnon hankintahinta eli millä hinnalla asunnon ostaja on saanut asunnon hallintaansa.

Hankintahintaa varten omistaja joutuu usein ottamaan lainaa. Lainan lyhennys ja korot muodostavat rahoituksen kuukausikustannukset. Lainasta maksettava korko on asukkaalle kulua. Lainojen lyhentäminen on kyllä omistajalle menoa, mutta sitä voi ajatella myös säästämisenä.

Jos asunnon omistaa sijoittaja. Hän sijoittaa asuntoon myös omaa rahaa. Rahoittajasta riippuen oman rahoituksen vaatimus on vähintään 30 %. Oman rahoituksen kustannus on yleensä korkeampi kuin lainarahan. Sen tuottovaatimusta voi verrata muiden sijoitusten esimerkiksi osakkeiden tuottoihin.

Osuuskunta omistaa talon – jäsenet ikuisen vuokraoikeuden

Osuuskuntamallissa yllä mainittu välikäsi on poistettu. Osuuskunnassa ei ole mukana sijoittajaa, joka toisi hankkeeseen omarahoitusta. Sijoittaja vaatii pääomalleen tuoton ja se nostaa asumisen kustannuksia. Asumisosuuskunnassa sijoittajia ovat jäsenet, jotka asuvat osuuskunnan asunnoissa.

Jäsenet eivät saa sijoitukselleen tuottoa, vaan edun jäsenyydestä käyttämällä osuuskunnan palveluita: asumalla osuuskunnan omistamassa asunnossa. Koska omistaja ja vuokran maksaja ovat samat, tarvetta tuoton maksamiselle osuuskuntaan sijoitetulle pääomalle ei ole. Tästä syystä asuminen on vuokra-asumista edullisempaa.

Asukkaiden omarahoitusosuus on 16 %. Se kerätään osuus- ja liittymismaksuina hankkeen eri vaiheissa.

Osuuskunnassa asuminen on turvallista, sillä asumisosuuskunnassa ei tarvitse huolehtia omistajanvaihtumisesta tai määräaikaisista vuokrasopimuksista. Toimit ikään kuin itsesi vuokranantajana.

Asumisosuuskunnassa asunnon omarahoitusosuus on huomattavasti pienempi verrattuna omistusasuntoon. Tänä päivänä pankit saattavat edellyttää jopa 40 % omarahoitusosuutta tulevasta kodista. Asumisosuuskunnassa pääset käsiksi omistusasumisen etuihin pienemmällä omarahoitusosuudella. Tämä on osuuskuntamallin merkittävä etu omistusasumiseen verrattuna.

Osuuskunnalla 84 % talon lainasta – jäsenillä 16 %

Helsingin Koskelaan valmistuvan asumisosuuskuntatalon, Koskelan Lehmuksen, kuluista 16 % katetaan asukkaiden omarahoitusosuudella ja loput 84 % valtion takaamalla lainalla. Tulevat asukkaat maksavat ensin 790 € suuruisen varausmaksun tulevasta kodistaan. Rakentamisen alkaessa ensimmäinen puolikas 16 % asunnon rakentamisen kuluista tulee asukkaan maksettavaksi, miinus 790 € varausmaksu – tätä maksua kutsumme liittymismaksuksi. Toinen puolisko liittymismaksusta maksetaan, kun koti on muuttovalmis. Alla olevassa kuvassa esimerkkilaskelma yksiön varaus- ja liittymismaksuista.

Hintaesimerkki

Asunto-osuuskunnan lainoitusaste on 84 % talon rakentamisen kustannuksista. Aikaisemmin taloyhtiöiden lainat olivat vain puolet talon kokonaisarvosta. Nykyisin 70 % on enimmäismäärä. Sen ylittäminen edellyttää sitä, että lainalla on muutakin vakuutta kuin yhtiön omistama kiinteistö. Tämä niin sanottu täytetakaus asumisosuuskuntaan tullaan hakemaan valtiolta.

Valtiontakaukseen liittyy tiettyjä ehtoja. Ne on huomioitu osuuskunnan säännöissä. Ehdoista tärkein on vuokrauskäyttö. Asuntojen pitää olla vuokrauskäytössä sen ajan, jonka valtion takaus on voimassa. Lainaehtojen mukaan aika on kolmekymmentä vuotta. Jos osuuskunta vapauttaa valtion takausvastuusta kahdenkymmenen vuoden jälkeen ja kilpailuttaa jäljellä olevan lainan, silloin myös vuokrauskäyttövelvoite poistuu.

ARAlta haetaan valtion takaus

Asumisen rahoitus ja kehittämisenkeskukselta haetaan valtion lainalle takaus. ARA tavoittelee fiksumman hintaista asumista.

Valtiontakaukseen liittyy tiettyjä ehtoja. Ne on huomioitu osuuskunnan säännöissä. Ehdoista tärkein on vuokrauskäyttö. Asuntojen pitää olla vuokrauskäytössä sen ajan, jonka valtion takaus on voimassa. Lainaehtojen mukaan aika on kolmekymmentä vuotta. Jos osuuskunta vapauttaa valtion takausvastuusta kahdenkymmenen vuoden jälkeen ja kilpailuttaa jäljellä olevan lainan, silloin myös vuokrauskäyttövelvoite poistuu.

Mistä vuokra asumisosuuskunnassa koostuu?

Osuuskunnassa vuokralla katetaan suorat asumisen kustannukset. Niitä ovat lainan lyhennys, lainan korot, verot, vuokrat, vakuutukset, jätehuolto, LVS, käyttö- ja huoltokulut.

Osuuskunnan alkuvaiheessa noin 50 % vuokrasta koostuu lainan lyhennyksestä, 30 % lainan koroista ja loput 20 % katetaan kiinteistön ylläpitokulut. Ajan kuluessa luonnollisesti lainan lyhennys ja korot muuttuvat.

Vuokran suuruudesta päättää asumisosuuskunta. Osuuskunnan on huolehdittava siitä, että velvoitteet hoidetaan ennen kuin mahdollista ylijäämää jaetaan sen jäsenien eduksi, kuten vuokran alentamisena.

Tutustu asumisosuuskuntamalliimme Fira Oskuun täällä!

Haluatko kuulla ensimmäisten joukossa uusista Asumisosuuskunnista? Jätä sähköpostiosoitteesi ja liity asumisen etujoukkoon!



Lisätietoja:

Samuel Kopperoinen
Asumisosuuskunta-ohjelman omistaja
+358 4073 65049
samuel.kopperoinen@fira.fi

Kirjoittaja

Samuel Kopperoinen

Asumisosuuskunta -ohjelman omistaja
Fira Osku
+358 4073 65049

Lue lisää