Asumisen muutos Asumisosuuskunta

Mihin asumisosuuskunnan edullisuus perustuu?

February 11, 2019

Blog

Edullisuus perustuu välikäsien poistamiseen. Niistä tärkein on pääomasijoittajan korvaaminen asukkailta perittävällä pääomalla, eli varaus- ja liittymismaksulla. Asumisosuuskunnassa rakentuvan talon kustannuksista 90 % katetaan lainarahalla ja loput 10 % osuuskuntalaisten eli jäsenien omarahoituksella.

Asumisosuuskunnassa asunnon omarahoitusosuus on huomattavasti pienempi verrattuna omistusasuntoon. Tänä päivänä pankit saattavat edellyttää jopa 40 % omarahoitusosuutta tulevasta kodista. Asumisosuuskunnassa pääset käsiksi omistusasumisen etuihin pienemmällä omarahoitusosuudella, joka on verrattavissa vaikkapa henkilöauton tai veneen hankintaan.

Asumisosuuskunnassa päästään noin 10-15 % edullisempaan vuokra-asumiseen paikalliseen markkinahintaan verrattuna.

Osuuskunta omistaa talon – jäsenet ikuisen vuokraoikeuden

Asumisosuuskunnassa ei ole kolmannen osapuolen omarahoitusta mukana, toisin sanoen sijoittajaa. Tällaista kuluerää asumisosuuskunnassa ei ole, koska asumisosuuskunnan sijoittajat ovat sen asukkaat, eli osuuskunnan jäsenet.

Jäsenet eivät saa sijoitukselleen tuottoa, vaan edun jäsenyydestä käyttämällä osuuskunnan palveluita: asumalla osuuskunnan omistamassa asunnossa. Tarvetta tuoton maksamiselle ei siis ole, koska kyseinen välikäsi puuttuu asumisosuuskunta-mallistamme.

Osuuskunnassa asuminen on turvallista, sillä asumisosuuskunnassa ei tarvitse huolehtia omistajanvaihtumisesta tai määräaikaisista vuokrasopimuksista. Toimit ikään kuin itsesi vuokranantajana.

Rahoituskustannukset vievät suuren osan asumiskustannuksista

Asumisen suurin kustannus ei ole sähkö, lämpö tai vesi, vaan asumisen rahoituskustannukset. Kyseiset kustannukset koostuvat kahdesta osasta.

Osa yksi koostuu siitä, kuinka paljon itse rakennus on maksanut tai millä hinnalla asukas on saanut asunnon hallintaansa.

Toinen osa on rahoituksesta maksettava kulu eli korko. Tämän kertolaskun tuloksena tulee kuukausittainen korkokustannus. Oma kysymyksensä on lainojen lyhentäminen. Kysymys on asumismenosta, mutta ei varsinaisesti asumiskulusta. Lainalyhennystä voi ajatella säästämisenä.

Osuuskunnalla 90 % talon lainasta – jäsenillä 10 %

Vantaan Koivuhakaan valmistuvan asumisosuuskuntatalon, Vihreän Veturin, kuluista 10 % katetaan asukkaiden omarahoitusosuudella ja loput 90 % valtion takaamalla lainalla. Tulevat asukkaat maksavat ensin 790 € suuruisen varausmaksun tulevasta kodistaan. Rakentamisen alkaessa ensimmäinen puolikas 10 % asunnon rakentamisen kuluista tulee asukkaan maksettavaksi, miinus 790 € varausmaksu – tätä maksua kutsumme liittymismaksuksi. Toinen puolisko liittymismaksusta maksetaan, kun koti on muuttovalmis. Alla olevassa kuvassa esimerkkilaskelma yksiön varaus- ja liittymismaksuista.

Yksiö, esimerkkilaskelma

Asunto-osuuskunnan lainoitusaste on 90 % talon rakentamisen kustannuksista. Aikaisemmin taloyhtiöiden lainat olivat vain puolet talon kokonaisarvosta. Nykyisin 70 % on enimmäismäärä. Sen ylittäminen edellyttää sitä, että lainalla on muutakin vakuutta kuin yhtiön omistama kiinteistö. Tämä niin sanottu täytetakaus asumisosuuskuntaan tullaan hakemaan valtiolta.

Valtiontakaukseen liittyy tiettyjä ehtoja. Ne on huomioitu osuuskunnan säännöissä. Ehdoista tärkein on vuokrauskäyttö. Asuntojen pitää olla vuokrauskäytössä sen ajan, jonka valtion takaus on voimassa. Lainaehtojen mukaan aika on kolmekymmentä vuotta. Jos osuuskunta vapauttaa valtion takausvastuusta kahdenkymmenen vuoden jälkeen ja kilpailuttaa jäljellä olevan lainan, silloin myös vuokrauskäyttövelvoite poistuu.

Tradeka toimii Vihreän Veturin siltarahoittajana

Tradeka toimii siltarahoittajana hankkeessa. Tradekan osuudella rahoitetaan omakustannusosuudesta toinen puolisko, joka kattaa rakentamisen aikana asumisosuuskunnan jäseniltä vielä saatavana olevan puoliskon omarahoituksesta.

Siltarahoittaja antaa osuuskunnalle sitoumuksen sille, että asukkaiden omarahoitusosuus voidaan rakennusaikana kattaa erikseen tätä varten otetulla lainalla. Osuuskunnan osuudet ovat siltarahoittajalla vakuutena siihen saakka, että osuusmaksut ja liittymismaksut on maksettu osuuskunnalle kokonaan ja siltarahoitus on maksettu takaisin.

ARAlta haetaan valtion takaus

Asumisen rahoitus ja kehittämisenkeskukselta haetaan valtion lainalle takaus. ARA tavoittelee fiksumman hintaista asumista. Koska Vihreä Veturi on asumisosuuskunta, eivät ARAn määräykset omakustannusvuokrista kosketa kohdetta.

ARAn takaama laina on edullisempi vaihtoehto, kuin suoraan rahoituslaitoksilta haettava laina. Samalla hankkeelle saadaan 90 % lainaosuus, kun perinteisessä asuntorakentamiskohteessa suhdeluku olisi 30 % omarahoitusta ja 70 % lainaa. Lainalle haetaan takausta, kun 50 % asumisosuuskunnan jäsenistä on saatu kerättyä kasaan ja osuuskunta on perustettu.

Mistä vuokra asumisosuuskunnassa koostuu?

Osuuskunnassa vuokralla katetaan suorat asumisen kustannukset. Niitä ovat lainan lyhennys, lainan korot, verot, vuokrat, vakuutukset, jätehuolto, LVS, käyttö- ja huoltokulut.

Osuuskunnan alkuvaiheessa noin 50 % vuokrasta koostuu lainan lyhennyksestä, 30 % lainan koroista ja loput 20 % katetaan kiinteistön ylläpitokulut. Ajan kuluessa luonnollisesti lainan lyhennys ja korot muuttuvat.

Vuokran suuruudesta päättää asumisosuuskunta. Osuuskunnan on huolehdittava siitä, että velvoitteet hoidetaan ennen kuin mahdollista ylijäämää jaetaan sen jäsenien eduksi, kuten vuokran alentamisena.

Tutustu asumisosuuskuntamalliimme Fira Oskuun täällä!

Haluatko kuulla ensimmäisten joukossa uusista Asumisosuuskunnista? Jätä sähköpostiosoitteesi ja liity asumisen etujoukkoon!



Lisätietoja:

Samuel Kopperoinen
Asumisosuuskunta-ohjelman omistaja
+358 4073 65049
samuel.kopperoinen@fira.fi


Lue lisää