Asumisen muutos Asumisosuuskunta

Asumisosuuskunnan jäsenyyden siirtäminen

February 11, 2019

Blog

Jäsenyyden siirtämiseen ja eroamiseen liittyy kolme erilaista näkökulmaa:

  1. Jäsenyydestä eroavan jäsenen eli asukkaan näkökulma.
  2. Jäseneksi liittyvän näkökulma.
  3. Osuuskunnan näkökulma.

Jäsen- ja yhteisöaloitteinen ero osuuskunnasta

Toimiva malli on sellainen, jossa näistä kolmesta näkökulmasta edut, oikeudet ja velvollisuudet ovat tasapainossa erilaisissa luopumistilanteissa. Siksi on tärkeä ymmärtää, että luopumistilanteita on kahdenlaisia: jäsenaloitteisia ja yhteisöaloitteisia. Kolmantena voidaan vielä ajatella erilaisia omistukseen liittyviä ristiriitoja esim. avioero tai perinnönjako.

Tässä kirjoituksessa käsitellään jäsenaloitteisia luopumistilanteita. Yhteisöaloitteisissa jäsenyyden päättymisissä on yleensä kysymys siitä, että jäsen on laiminlyönyt velvoitteensa ja osuuskunnan tulee siksi ryhtyä toimenpiteisiin suurempien vahinkojen estämiseksi.

Pitkäaikaiseen toimivuuteen tähtäävä uusien jäsenten näkökulma

Mallin toimivuuden kannalta tärkein näkökulma on mielestäni uusien jäsenten näkökulma.

Mallin pitkäaikaisen toimivuuden paras tae on se, että jäsenyys on uusien jäsenten kannalta kiinnostava ja jäsenyydestä kilpaillaan. Jäseneksi pyrkivän eduissa ja yhteisön eduissa ei juuri ole ristiriitaa. Molempien tavoitteena on, että jäsenyyden siirrosta huolimatta, osuuskunta olisi toiminnallisesti mahdollisimman vahva.

Jäsenyydestä luopuva

Jäsenyydestä luopuvan jäsenen näkökulma on toinen. Hänen intressissään on saada lähtiessään osuudesta mahdollisimman suuri summa rahaa helposti ja nopeasti. Tältä osin kannustimet toimivat myös osuuskunnan kannalta oikein, jos jäsenen omassa intressissä on huolehtia omaisuudesta hyvin ja taata omaisuuden arvon suotuisa kehittyminen.

Osuuskunnan näkökulma

Jäsenyydestä eroaminen ei kuitenkaan saa johtaa osuuskunnan kannalta sellaiseen tilanteeseen, jossa osuuskunnan jatkuvuus vaarantuu. Tämä voi olla merkittäväkin uhka, jos eroavia jäseniä on paljon ja liittyviä jäseniä vähän. Keskeinen kysymys on myös se, kuka kantaa riskin uuden jäsenen löytymisestä.

Kaksi koulukuntaa – sijoitettu raha takaisin ja jäsenyyden mahdollinen arvon nousu luopuvalle jäsenelle

Kun mallia lähdettiin kehittämään, havaittiin varsin nopeasti, että odotuksiltaan ja arvostuksiltaan ihmiset jakaantuvat selkeästi kahteen ryhmään. Toisten mielestä jäsenelle olisi tärkeää saada varmuudella takaisin sijoittamansa raha. Pienempi merkitys on sillä, onko jäsenyyden arvo noussut, ja saako jäsen tämän summan mukaansa.

Toiselle ryhmälle taas tärkeintä oli se, että jäsenyyden mahdollinen arvonnousu tulee kokonaan luopuvalle jäsenelle. Silläkin uhalla, että samalla se merkitsee riskiä omaisuuden arvon pienenemisestä. Päädyimme mallia kehittäessä jälkimmäiselle kannalle.

Jäsenyys on jäsenen vapaasti siirrettävissä – vastuu on eroavalla jäsenellä

Päädyimme siis järjestelmään, jonka pääsääntö on se, että yksityishenkilön omistama jäsenyys kaikkine siihen liittyvine oikeuksineen on jäsenen vapaasti siirrettävissä. Jäsenyyden hinta määräytyy kysynnän ja tarjonnan mukaan.

Vastuu jäsenyyden siirtämisestä on eroavalla jäsenellä. Jäsenellä on oikeus siirtää jäsenyys joko kaupalla, vaihtona tai lahjana. Jäsenyys voidaan antaa perinnöksi tai se voidaan testamentata. Jäsenyys voidaan siirtää myös avioliiton päättyessä osituksella.

Jos jäsenyys siirtyy uudelle henkilölle, hänen tulee hakea jäsenyyden rekisteröintiä ja vanhan jäsenen tehdä kirjallinen eroamisilmoitus osuuskunnan hallitukselle. Rekisteröinnin yhteydessä jäsenyyteen liittyvät maksuvelvoitteet (esim. laiminlyödyt vuokrat) siirtyvät siirron saajalle eli uudelle jäsenelle. Rekisteröinnistä voidaan periä pieni hallituksen määräämä käsittelymaksu. Osuuskunnan taloudenpidossa ei tapahdu mitään muutoksia. Jäsenen osuuskunnalle maksamia maksuja ei palauteta, eikä jäsenyyden siirrolla ole muutoinkaan vaikutuksia osuuskunnan taloudelliseen asemaan. Jäsenen tulee tehdä uusi vuokrasopimus asumisosuuskunnan kanssa.

Asunnon käyttäminen sijoitusasuntoja ei ole mahdollista

Entä sitten asunnon käyttäminen sijoitusasuntona. Sääntöjen mukaan se ei ole mahdollista.

Osuuskuntamallista on haluttu tehdä nimenomaan asumisenmalli. Haluamme varmistaa, että kaikki rakentamiseen ja asumiseen maksettavat tuet kohdistuvat asunnoissa asuville asukkaille. Siksi edelleenvuokrausta ei ole haluttu sallia. Tämä rajaus on lain mukainen.

Lisäksi tällä asialla on yhteys myös rahoitusehtoihin. Rajauksella on haluttu varmistaa, että asunto-osuuskunnasta muodostuu aito omistajiensa yhteisö, jossa omistuksen keskittyminen ei muodosta riskiä tai epätasapainoa jäsenten välille.

Poikkeus sääntöön

Käytännössä tilanne on hieman monimutkaisempi. Jäsenellä voi tulla vastaan tilanne, jossa hän haluaisi pysyä osuuskunnan jäsenenä, mutta ei enää tarvitse osuuskunnan omistamaa asuntoa. Tällaista tilannetta varten säännöissä on poikkeus määräaikaista muualla asumista varten. Näissä tilanteissa osuuskunnan hallituksen tulee myöntää jäsenelle oikeus käyttöoikeuden luovuttamiseen edelleen. Näissä tilanteissa vuokranmaksuvelvollisuus säilyy jäsenellä.

Huoneenvuokralain mukaan vuokralaisella tulee olla oikeus vuokrasopimuksen irtisanomiseen. Lain mukainen irtisanomisaika on yksi kuukausi, eikä tätä aikaa saa vuokralaisen vahingoksi jatkaa.

Mitä vuokrasopimuksen irtisanomisesta sitten seuraa? Osuuskunnalla on oikeus vuokrata asunto käyvällä vuokralla valitsemalleen vuokralaiselle. Jos jäsen ilmoittaa palaavansa asuntoon, osuuskunnan tulee irtisanoa asunnon vuokrasopimus. Kun vuokrasopimus päättyy, jäsenellä on oikeus tehdä uusi vuokrasopimus osuuskunnan kanssa. Kun osuuskunta vuokraa asuntoa muulle kuin jäsenelle, vuokraus tapahtuu käypään hintaan ja vuokratuotto tulee kokonaisuudessaan osuuskuntaan. Jäsen ei ole oikeutettu tältä ajalta saamaan tuottoa osuuskunnasta, mutta ei ole myöskään vuokranmaksuvelvollinen.

Kun voimassaolevaa vuokrasopimusta ei ole

Jos jatketaan tilannetta eteenpäin siten, että jäsenellä ei ole voimassaolevaa vuokrasopimusta osuuskunnan kanssa. Mitä vaihtoehtoja hänellä on?

Hän voi ensinnäkin myydä omistamansa jäsenyyden toiselle henkilölle. Silloin jäsenyyden hankkineella henkilöllä on oikeus vaatia osuuskuntaa irtisanomaan huoneiston vuokrasopimus ja huoneiston vapauduttua oikeus tehdä siihen vuokrasopimus. Vastaavalla tavalla hän voi lahjoittaa tai antaa perinnöksi jäsenyyden.

Jos jäsen ei kuitenkaan löydä jäsenyydelle ostajaa, hän voi viimeisenä vaihtoehtona erota osuuskunnasta. Osuuskuntalain mukaan jäsenellä tulee olla tämä oikeus. Eroamiseen liittyy tietysti jäsenen maksaman osuusmaksun palautus. Koska osuusmaksun palautus tapahtuu osuuskunnasta, siihen liittyy lain mukaan rajoituksia.

Erotapauksessa osuusmaksu palautetaan

Osuuskunnalla pitää olla kyky palauttaa varat, eikä palauttaminen saa vaarantaa osuuskunnan velkojen maksua. Ilman sääntöihin otettua poikkeusta, palauttaminen on mahdollista aikaisintaan irtisanomista seuraavan tilikauden päättymisen jälkeen. Eli lokakuussa 2018 tapahtuneen irtisanomisen perusteella tapahtuva palauttaminen on mahdollista aikaisintaan tammikuussa 2020.

Osuuskunnan varojen palauttaminen voi muodostaa osuuskunnalle ongelman myös palautettavien varojen muodossa. Asunto-osuuskunnalla on varoja, mutta ne ovat kiinni rakennuksissa. Jos osuuskunta on saanut uuden jäsenen ja hän on maksanut jäsenmaksun, osuuskunnalla on olemassa rahaa, jolla jäsenmaksu voidaan palauttaa. Jos uutta jäsentä ei ole löytynyt, osuuskunnalla ei välttämättä ole maksuvalmiutta palautuksen maksuun. Tästä syystä useissa osuuskunnissa näiden tilanteiden varalle on tehty erilaisia järjestelyitä. Firan laatimissa osuuskunnan mallisäännöissä tämä on järjestetty niin, että perustamisvaiheessa jäseniltä perittävästä maksusta osa kirjataan osuuspääomaan ja osa kirjataan liittymismaksuksi.

Onko tämä ehto oikeudenmukainen? Voiko kuluttajaan kohdistua tällainen eräänlainen menettämisseuraamus?

Tietyin edellytyksin kyllä voi. Esimerkiksi ryhmärakennuttamishankeissa voidaan periä ryhmärakennuttamismaksu, jota ei palauteta, vaikka hanke peruuntuisi. Lisäksi kaikkeen sijoittamiseen liittyy riski pääoman menettämisestä. Näin on esimerkiksi asunto-osakeyhtiön maksukyvyttömyystilanteessa: asukkaat voivat menettää asunnon ja saavat korvauksen sijoittamistaan rahoista vasta velkojen maksun jälkeen.

Menettämisseuraamuksen pitää kuitenkin kohdella kaikkia tasapuolisesti. Tältä osin sen toivotaan ohjaamaan jäseniä aina ensisijaisesti myymään osuutensa. Tämän uskotaan ohjaavan jäseniä vastuulliseen ja pitkäjänteiseen omaisuuden käyttöön ja kehittämiseen.

Erityisesti rakentamisvaiheen kannalta tällä rajauksella on erittäin suuri merkitys. Jäsenet voisivat eroamalla saattaa hankkeen todella vaikeaan tilanteeseen.

Erikseen on kuitenkin tähdennettävä sitä, että ennen rakennustöiden aloittamista jäsenillä on aina oikeus seuraamuksitta erota osuuskunnan jäsenyydestä. Tällaisessa tilanteessa osuuskunnalle maksetut maksut palautetaan täysimääräisesti kohtuullisessa ajassa.

Tutustu asumisosuuskuntamalliimme Fira Oskuun täällä!

Haluatko kuulla ensimmäisten joukossa uusista Asumisosuuskunnista? Jätä sähköpostiosoitteesi ja liity asumisen etujoukkoon!



Lisätietoja:

Samuel Kopperoinen
Asumisosuuskunta-ohjelman omistaja
+358 4073 65049
samuel.kopperoinen@fira.fi


Lue lisää