Asumis-
osuuskunnan
periaatteet
Rahoitus | Säännöt | Vuokrasopimus | Jäsenyyden päättäminen
Rahoitus
16 % OMARAHOITUSOSUUDELLA KIINNI OMISTUSASUMISEN HYÖTYIHIN
Omarahoitusosuus vastaa sitä summaa, jonka osuuskunnan jäsenet suorittavat osuuskunnalle osuus- ja liittymismaksuina. Asukkaat varaavat haluamansa asunnon maksamalla varausmaksun. Varausmaksut siirtyvät osuuskuntaan osuuspääomaksi, kun osuuskunta perustetaan. Varausmaksu ja liittymismaksu on yhteensä 16 % asunnon rakentamiskustannuksista. Liittymismaksu maksetaan kahdessa erässä rakentamisen edetessä. Ensimmäinen osa liittymismaksusta tulee maksettavaksi silloin, kun hankkeelle on haettu rakennuslupa ja rakentaminen voidaan aloittaa. Toinen puolisko sitten, kun asunto on muuttovalmis. Maksu pitää suorittaa ennen muuttoa.
Kun osuuskunta on perustettu, tulee varaajista osuuskunnan jäseniä. Osuuskunnan jäsenyys oikeuttaa tekemään vuokrasopimuksen osuuskunnan kanssa. Asumisosuuskunnassa kysymys on vuokra-asumisesta, jossa asukkaat pääsevät vaikuttamaan asumisyhteisönsä päätöksentekoon. Kysymys ei ole asuntokaupasta, eikä hankkeessa ei ole asuntokauppalain mukaista perustajaosakasta.
Osuuskunnan perustaminen ja rakentamisen aloittaminen
Kun 50 % rakennettavan kohteen asunnoista on varattu, asumisosuuskunta voidaan perustaa. Tässä kohtaa maksetut varausmaksut siirretään osuuskunnalle ja ne luetaan jäsenten hyväksi 16 % omarahoitusosuudessa. Osuuskunnan perustamisen jälkeen varausta ei voi enää peruuttaa. Jos jäseniä ei saada tarpeeksi rakentamisen aloittamiseksi, varausmaksut palautetaan täysimääräisenä. Rakentaminen voidaan aloittaa, kun kaikkia asuntoja kohden on löytynyt jäsen. Tämän jälkeen maksetaan osuuskunnan liittymismaksusta 50 %. Kun liittymismaksut ovat maksettu, rakentaminen voi alkaa.
OSUUSKUNNALLA 84 % VELKAOSUUS RAKENTUVASTA KOHTEESTA
Asumisosuuskunta ottaa 84 % lainaa rakentamisen kustannuksien kokonaismäärästä. Korkean lainoitusasteen mahdollistaa valtion takaus, jota haetaan ARAlta, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselta. Hankkeen siltarahoittajana toimii rakentamis- ja asukashankintavaiheen ajan Tradeka.
Jäsenet eivät ole henkilökohtaisessa vastuussa osuuskunnan veloista tai muista velvoitteista.
VUOKRA KOOSTUU LAINAN LYHENNYKSESTÄ, KOROISTA JA KIINTEISTÖN YLLÄPITOKULUISTA
Asumisosuuskunnan vuokralaiset maksavat kuukausittaista vuokraa. Vuokran hinta koostuu osuuskunnan lainan lyhennyksestä, sen koroista sekä kiinteistön ylläpitokuluista seuraavasti:
- Lainanlyhennys 50 %
- Korot 30 %
- Kiinteistön ylläpitokulut 20 % (sis. isännöinti)
Muut kulut:
- korjaukset, verot, vuokrat, vakuutukset
- jätehuolto
- LVIS
- käyttö ja huolto
TRADEKA SILTARAHOITTAJANA TUKEMASSA UUDENLAISTA ASUMISMUOTOA
Hankkeen siltarahoittajana toimii rakennus- ja asukashankintavaiheen ajan Tradeka. Siltarahoitus maksetaan kokonaan takaisin, kun kohde valmistuu.
Tradeka on osallistunut Firan kanssa asumisosuuskuntamallin kehittämiseen. Yhteistyö on osa Tradekan strategisesta Malta ja toteuta –omistuskategorian ”kärsivällisen rahan” sijoittamista, jossa Tradeka on valmis tinkimään sijoitusten tuotosta jonkin tavoiteltavan ja yhteiskunnallisesti merkittävän päämäärän hyväksi. Tradekan tavoitteena on mahdollistaa asumisosuuskunta-asuntojen rakentamisen ja mallin kehittäminen tarjoamalla hankkeelle siltarahoitusta rakennus- ja asukashankintavaiheen ajaksi.
”Meitä kiinnostavat kaikki uudet ideat ja mallit, joiden avulla asumisen kustannuksia saadaan madallettua. Asumisosuuskunta yhdistää omistus- ja vuokra-asumisen parhaat puolet ja mahdollistaa kohtuuhintaisen asumisvaihtoehdon ja haluamme siksi olla mukana tämän asumismallin kehittämisessä. Omassa liiketoiminnassamme olemme nähneet, että asumisen hinta voi muodostua esteeksi työvoiman saamiselle isoissa kaupungeissa. Hanke kiinnostaa meitä siis tästäkin näkökulmasta”, toimitusjohtaja Perttu Puro valottaa Tradekan motiiveja.
Osuuskunnan tuotot
Mikäli osuuskunta tekee tuottoa, päättää osuuskunta tuoton käyttämisestä, kun asumisosuuskunnan velvollisuudet ovat ensin hoidettu.
Tuotot voidaan käyttää esimerkiksi osuuskunnan kehittämiseen tai ne voidaan jakaa jäsenille etujen muodossa. Ylijäämää asumisosuuskunta voi tehdä esimerkiksi vuokraamalla asuntoa väliaikaisesti osuuskunnan ulkopuoliselle henkilölle tai säästämällä ylläpitokustannuksista.
Säännöt
Asumisosuuskunnan jäseniksi voivat liittyä luonnolliset henkilöt, jotka liittyessään ottavat osuuden ja solmivat osuuskunnan kanssa sopimuksen osuuden osoittaman asuinhuoneiston vuokrauksesta. Asumisosuuskuntalaisen, eli jäsenen, on asuttava itse tai perheensä kanssa asumisosuuskunnalta vuokraamassaan asunnossa. Jäsen ei saa luovuttaa huoneiston käyttö- tai hallintaoikeutta toiselle.
Asumisosuuskuntaan liitytään hyväksymällä perustamissopimus tai myöhemmin hakemalla jäsenyyttä. Perustamissopimus allekirjoitetaan varauksen vahvistuksen yhteydessä. Samalla jäsen sitoutuu tekemään vuokrasopimuksen osuuskunnan kanssa.
PÄÄTÖKSENTEKO OSUUSKUNNASSA
Asumisosuuskunnan päätösvalta kuuluu jäsenille. Ylin päätöksentekoelin on osuuskunnan kokous, jossa kullakin jäsenellä on yksi (1) ääni. Osuuskunnan kokous valitsee jäsenten keskuudesta osuuskunnalle hallituksen. Osuuskunnalla voi olla myös toimitusjohtaja.
LAIT JA SÄÄNNÖT
Suomessa ei ole erityislainsäädäntöä, joka koskisi yksin omaan osuuskuntamuotoista asumista. Osuuskuntalaki on yleislaki, joka ei ole huomioinut erikseen osuuskuntamuotoista asumisyhteisöä. Asumisosuuskunnan toimintaan sovelletaan osuuskuntalakia ja asumisosuuskunnan sääntöjä.
SOVELLETTAVAT LAIT
Osuuskunnan ja jäsenen väliseen vuokrasuhteeseen sovelletaan kulloinkin voimassa olevaa lakia asuinhuoneiston vuokrauksesta. Kyseisen lain pakottavat säännökset velvoittavat sopimuksen molempia osapuolia täysimääräisesti.
Rakennuttamisvaiheessa ja asumisosuuskunnan markkinoinnissa sovelletaan ryhmärakennuttamislakia. Asuntokauppalakia ei sovelleta.
Vuokrasopimus
SOPIMUS OSUUSKUNNAN JA VUOKRALAISEN VÄLILLÄ
Osuuskunta toimii vuokranantajana ja jäsen on sen vuokralainen. Aluksi vuokrasopimus on määräaikainen 12 kuukautta, jonka jälkeen sopimus on voimassa toistaiseksi. Asukkaalla on irtisanomisoikeus asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaisella irtisanomisajalla.
Vuokrasopimuksen irtisanonut osuuskunnan jäsen voi jäädä asumisosuuskunnan jäseneksi ja osuudenomistajaksi. Tästä huoneistosta kertyvä vuokratulo kuuluu osuuskunnalle, ei jäsenelle itselleen. Asumisosuuskuntalainen, joka ei ole vuokralla osuutensa osoittamassa huoneistossa, on velvollinen suorittamaan osuuskunnalle yhden (1) kuukauden vuokraa vastaavan hallinnointimaksun. Hallinnointimaksu peritään kerran tilikaudessa. Osuuskunnalla voi siis olla myös vuokralaisia, jotka eivät ole osuuskunnan jäseniä.
ASUMISOSUUSKUNTA MÄÄRITTÄÄ VUOKRAN SUURUUDEN
Kuukausittain maksettava vuokra määräytyy osuuskunnassa seuraavalla tavalla:
- Asumisosuuskunta määrittää vuosittain pinta-alaperusteisesti vuokran suuruuden. Asuntokohtainen vuokra määräytyy säännöissä määrättyjen jyvityskertoimien mukaisesti.
- Vuokran on katettava osuuskunnan velvoitteiden kustannukset, joita ovat velat, korot, kuoletukset, hallinto- ja hoitokustannuksien suoritukset, välttämättömät poistot sekä muut tarpeelliset menot kuten esimerkiksi isännöintikulut.
- Vuokran lisäksi osuuskunta voi periä asukkailta vesimaksua.
HUONEISTON KÄYTTÖ
Asumisosuuskunnan jäsen saa käyttää huoneistoa vain omana ja perheensä asuntona. Jäsen ei saa luovuttaa huoneiston käyttö- tai hallintaoikeutta kolmannelle osapuolelle.
HUONEISTON LUOVUTUS KOLMANNEN OSAPUOLEN KÄYTTÖÖN
Osuuskunnan hallitus voi myöntää jäsenelle oikeuden luovuttaa huoneistonsa toisen luonnollisen henkilön asuinkäyttöön ja hallintaan määräajaksi, joka ei saa olla 12 kuukautta pidempi.
Poikkeuslupa on myönnettävä, jos jäsen on asunut huoneistossaan yhtäjaksoisesti yli vuoden ajan ja mikäli jäsen työnsä, opintojensa, sairauden tai muun vastaavan syyn takia oleskelee toisella paikkakunnalla ja on estynyt asumaan osuuskunnalta vuokraamassaan asunnossa.
Tällaisissa tapauksissa asunnon luovutuksesta tulee laatia poikkeuksetta kirjallinen sopimus, josta on toimitettava kopio osuuskunnan hallitukselle.
ASUMISOSUUSKUNNAN JÄSENEN VUOKRASOPiMUKSEN IRTISANOMISOIKEUS
Osuuskunnan jäsenellä on oikeus irtisanoa vuokrasopimus. Irtisanominen voi kuitenkin tapahtua aikaisintaan 12 kk kuluttua siitä, kun jäsen on solminut vuokrasopimuksen osuuskunnan kanssa. Osuuskunnalla ei ole oikeutta yksipuolisesti irtisanoa vuokrasopimusta jäsenyyden voimassa ollessa, ellei kyse ole ”Jäsenyydestä eroaminen tai jäsenen erottaminen” tilanteesta.
Vuokranmaksuvelvollisuus ja oikeus asua huoneistossa päättyy vuokrasopimuksen päättyessä.
Vuokrasuhteesta johtuvat maksuvelvoitteet päättyvät ja vuokrasuhteeseen liittyvät maksut palautetaan asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaisesti.
Osuuskunta voi vuokrata asunnon ulkopuoliselle, ellei vuokrasopimuksen päättymiseen liity osuuden siirtoa uudelle jäsenelle, joka tulee huoneistoon vuokralaiseksi.
Asumisosuuskunnan jäsenyys voi jäädä voimaan, vaikka vuokrasopimus päättyisi. Tällöin jäsenen oikeudet ja velvollisuudet jäävät voimaan.
Asumisosuuskunnan jäsenyyden päättäminen
Osuuskuntalainen voi myydä osuuden toiselle yksityishenkilölle, joka täyttää jäsenyyden edellytykset. Jäsenyys ei siirry, vaan jäsenyydestä erotaan ja jäseneksi haetaan.
Kun asumisosuuskuntalainen myy osuutensa toiselle yksityishenkilölle, osapuolet voivat vapaasti sopia osuuden kauppahinnasta. Osuuden arvo ei näin ollen ole myyntihetkellä sama kuin asumisosuuskuntaan tehty sijoitus liittymishetkellä oli. Asumisosuuskuntalainen voi saada myymästään osuudesta voittoa, kärsiä tappiota, tai menettää sijoituksensa arvon.
Uuden jäsenen velvollisuudet
Yksityishenkilö, jolle osuus siirrettiin, on vastuussa edellisen osuuden omistajan laiminlyömistä maksuista sekä muista avoimista vastuista osuuskuntaa kohtaan.
Jäsenyydestä eroaminen
Jäsenellä on myös oikeus erota osuuskunnan jäsenyydestä. Eroaminen tapahtuu kirjallisella ilmoituksella osuuskunnan hallitukselle. Eroaminen astuu voimaan yhden (1) kuukauden kuluttua eroilmoituksen vastaanottamisesta. Erotilanteessa liittymismaksua ei palauteta. Eroamisen sijaan jäsenen siis kannattaa etsiä osuudelle ostaja. Osuusmaksun palauttaminen ja sen edellytykset kuvataan tarkemmin säännöissä.
Jäsenen erottaminen
Osuuskunnan jäsen voidaan erottaa, jos:
- jäsen laiminlyö maksuvelvollisuutensa osuuskunnalle tai jos jäsen ei täytä muita jäsenyydestä johtuvia velvollisuuksiaan tai sitoumuksiaan osuuskunnalle
- jäsen ei omista yhtään osuutta.
- osuuskunta purkaa jäsenen vuokrasopimuksen
- jos jäsen on aiheuttanut osuuskunnalle huomattavaa vahinkoa tai muutoin ilmeisesti toiminut sen etujen ja tarkoitusperien vastaisesti tai asetettu konkurssiin.
Jäsenen erottamisesta päättää hallitus. Erottamispäätös voidaan saattaa osuuskunnan kokouksen tutkittavaksi. Jäsenelle on ilmoitettava erottamisaikomuksesta vähintään kuukautta ennen erottamispäätöksen tekemistä. Oikeus osuuskunnan varoihin sekä jäsenetuihin päättyy, kun osuuskunta on vastaanottanut eroilmoituksen tai erottamispäätös on tehty.
Varausmaksun ja liittymismaksun siirtokelpoisuus
Siirron yhteydessä varausmaksu siirretään uudelle jäsenelle, jolta ei peritä uutta varausmaksua ja vanha jäsen huomioi varausmaksun osuuden kauppahinnassa.
Mikäli jäsen ei jäsenyytensä päättymisen yhteydessä siirrä osuuttaan, osuusmaksuaan ja oikeutta liittymismaksuun kolmannelle osapuolelle, osuuskunta voi lunastaa osuuden osuusmaksua vastaavaa vastiketta vastaan. Jos osuuskunta ei käytä lunastusoikeuttaan ja osuus lakkaa säännöissä määritetyistä syistä, osuusmaksu palautetaan osuuskuntalain ja sääntöjen määräysten mukaisesti, mikäli osuuskunnalla on siihen riittävästi varoja.
Liittymismaksua ei palauteta jäsenelle osuuskunnan toiminnan aikana missään tilanteessa. Sen voi saada takaisin vain, jos osuuskunta puretaan ja osuuskunnalle jää varoja, joista liittymismaksu on palautettavissa.
Osuusmaksun ja liittymismaksun siirtokelpoisuus
Kun osuus, osuusmaksu ja oikeus liittymismaksuun siirretään toiselle henkilölle, uuden henkilön tulee hakea osuuskunnan jäsenyyttä. Jäseneksi hyväksymisen yhteydessä osuus, osuusmaksu ja oikeus liittymismaksuun ovat siirtyneet uudelle jäsenelle. Osuuskunta ei palauta maksuja vanhalle jäsenelle, eikä uudella jäsenellä ole velvollisuutta suorittaa niitä uudelleen.
Mikäli jäsen ei jäsenyytensä päättymisen yhteydessä siirrä osuuttaan, osuusmaksuaan ja oikeutta liittymismaksuun kolmannelle osapuolelle, osuuskunta voi lunastaa osuuden osuusmaksua vastaavaa vastiketta vastaan. Jos osuuskunta ei käytä lunastusoikeuttaan ja osuus lakkaa säännöissä määritetyistä syistä, osuusmaksu palautetaan osuuskuntalain ja sääntöjen määräysten mukaisesti, mikäli osuuskunnalla on siihen riittävästi varoja.
Liittymismaksua ei palauteta jäsenelle osuuskunnan toiminnan aikana missään tilanteessa. Sen voi saada takaisin vain, jos osuuskunta puretaan ja osuuskunnalle jää varoja, joista liittymismaksu on palautettavissa.
Yleisiä huomioita
Ennen osuuskunnan jäseneksi liittymistä jäsenellä on velvollisuus huolellisesti perehtyä osuuskunnan sääntöihin. Erityistä huomiota on syytä kiinnittää jäsenyyteen liittyviin maksuvelvoitteisiin. Jäseneksi liittymisen yhteydessä jäsen sitoutuu maksamaan osuuskunnalle osuusmaksun, liittymismaksun ja 12 kuukauden vuokran. Näistämaksuvelvoitteista jäsenellä ei ole oikeutta vetäytyä osuuskunnan perustamisen jälkeen.
Osuuskunnalla on toimintansa aikana oikeus periä ylimääräisiä maksuja osuuskunnan vakavaraisuuden parantamiseksi, velkojen maksamiseksi tai osuuskunnan rakennusten ja kiinteistön peruskorjaamiseen, muuhun kunnostamiseen tai ylläpitämiseen liittyvien menojen tai muiden investointien rahoittamiseksi. Ylimääräistä maksua ei palauteta. Ylimääräisenä maksuna voidaan periä enintään kahden kuukauden vuokra/vuosi. Maksun perimisestä päättää osuuskunnan kokous.
