Asumis-
osuuskunnan
periaatteet

Rahoitus | Säännöt | Vuokrasopimus | Jäsenyyden päättäminen

Rahoitus

10 % OMARAHOITUSOSUUDELLA KIINNI OMISTUSASUMISEN HYÖTYIHIN

Omarahoitusosuus vastaa sitä summaa, jonka osuuskunnan jäsenet suorittavat osuuskunnalle osuus- ja liittymismaksuina. Asukkaat varaavat haluamansa asunnon maksamalla varausmaksun. Varausmaksut siirtyvät osuuskuntaan osuuspääomaksi, kun osuuskunta perustetaan. Varausmaksu ja liittymismaksu on yhteensä 10 % asunnon rakentamiskustannuksista. Liittymismaksu maksetaan kahdessa erässä rakentamisen edetessä. Ensimmäinen osa liittymismaksusta tulee maksettavaksi silloin, kun hankkeelle on haettu rakennuslupa ja rakentaminen voidaan aloittaa. Toinen puolisko sitten, kun asunto on muuttovalmis. Maksu pitää suorittaa ennen muuttoa.

Kun osuuskunta on perustettu, tulee varaajista osuuskunnan jäseniä. Osuuskunnan jäsenyys oikeuttaa tekemään vuokrasopimuksen osuuskunnan kanssa. Asumisosuuskunnassa kysymys on vuokra-asumisesta, jossa asukkaat pääsevät vaikuttamaan asumisyhteisönsä päätöksentekoon. Kysymys ei ole asuntokaupasta, eikä hankkeessa ei ole asuntokauppalain mukaista perustajaosakasta.

Osuuskunnan perustaminen ja rakentamisen aloittaminen

Kun 50 % rakennettavan kohteen asunnoista on varattu, asumisosuuskunta voidaan perustaa. Tässä kohtaa maksetut varausmaksut siirretään osuuskunnalle ja ne luetaan jäsenten hyväksi 10 % omarahoitusosuudessa. Osuuskunnan perustamisen jälkeen varausta ei voi enää peruuttaa. Jos jäseniä ei saada tarpeeksi rakentamisen aloittamiseksi, varausmaksut palautetaan täysimääräisenä. Rakentaminen voidaan aloittaa, kun kaikkia asuntoja kohden on löytynyt jäsen. Tämän jälkeen maksetaan osuuskunnan liittymismaksusta 50 %. Kun liittymismaksut ovat maksettu, rakentaminen voi alkaa.

OSUUSKUNNALLA 90 % VELKAOSUUS RAKENTUVASTA KOHTEESTA

Asumisosuuskunta ottaa 90 % lainaa rakentamisen kustannuksien kokonaismäärästä. Korkean lainoitusasteen mahdollistaa valtion takaus, jota haetaan ARAlta, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselta. Hankkeen siltarahoittajana toimii rakentamis- ja asukashankintavaiheen ajan Tradeka.

Jäsenet eivät ole henkilökohtaisessa vastuussa osuuskunnan veloista tai muista velvoitteista.

VUOKRA KOOSTUU LAINAN  LYHENNYKSESTÄ, KOROISTA JA  KIINTEISTÖN YLLÄPITOKULUISTA

Asumisosuuskunnan vuokralaiset maksavat kuukausittaista vuokraa. Vuokran hinta koostuu osuuskunnan lainan lyhennyksestä, sen koroista sekä kiinteistön ylläpitokuluista seuraavasti:

  • Lainanlyhennys 50 %
  • Korot 30 %
  • Kiinteistön ylläpitokulut 20 % (sis. isännöinti)

Muut kulut:

  • korjaukset, verot, vuokrat, vakuutukset
  • jätehuolto
  • LVIS
  • käyttö ja huolto

TRADEKA SILTARAHOITTAJANA TUKEMASSA UUDENLAISTA ASUMISMUOTOA

Hankkeen siltarahoittajana toimii rakennus- ja asukashankintavaiheen ajan Tradeka. Siltarahoitus maksetaan kokonaan takaisin, kun kohde valmistuu.

Tradeka on osallistunut Firan kanssa asumisosuuskuntamallin kehittämiseen. Yhteistyö on osa Tradekan strategisesta Malta ja toteuta –omistuskategorian ”kärsivällisen rahan” sijoittamista, jossa Tradeka on valmis tinkimään sijoitusten tuotosta jonkin tavoiteltavan ja yhteiskunnallisesti merkittävän päämäärän hyväksi. Tradekan tavoitteena on mahdollistaa asumisosuuskunta-asuntojen rakentamisen ja mallin kehittäminen tarjoamalla hankkeelle siltarahoitusta rakennus- ja asukashankintavaiheen ajaksi.

”Meitä kiinnostavat kaikki uudet ideat ja mallit, joiden avulla asumisen kustannuksia saadaan madallettua. Asumisosuuskunta yhdistää omistus- ja vuokra-asumisen parhaat puolet ja mahdollistaa kohtuuhintaisen asumisvaihtoehdon ja haluamme siksi olla mukana tämän asumismallin kehittämisessä. Omassa liiketoiminnassamme olemme nähneet, että asumisen hinta voi muodostua esteeksi työvoiman saamiselle isoissa kaupungeissa. Hanke kiinnostaa meitä siis tästäkin näkökulmasta”, toimitusjohtaja Perttu Puro valottaa Tradekan motiiveja.

Osuuskunnan tuotot

Mikäli osuuskunta tekee tuottoa, päättää osuuskunta tuoton käyttämisestä, kun asumisosuuskunnan velvollisuudet ovat ensin hoidettu.

Tuotot voidaan käyttää esimerkiksi osuuskunnan kehittämiseen tai ne voidaan jakaa jäsenille etujen muodossa. Ylijäämää asumisosuuskunta voi tehdä esimerkiksi vuokraamalla asuntoa väliaikaisesti osuuskunnan ulkopuoliselle henkilölle tai säästämällä ylläpitokustannuksista.

Säännöt

Asumisosuuskunnan jäseniksi voivat liittyä luonnolliset henkilöt, jotka liittyessään ottavat osuuden ja solmivat osuuskunnan kanssa sopimuksen osuuden osoittaman asuinhuoneiston vuokrauksesta. Asumisosuuskuntalaisen, eli jäsenen, on asuttava itse tai perheensä kanssa asumisosuuskunnalta vuokraamassaan asunnossa. Jäsen ei saa luovuttaa huoneiston käyttö- tai hallintaoikeutta toiselle.

Asumisosuuskuntaan liitytään hyväksymällä perustamissopimus tai myöhemmin hakemalla jäsenyyttä. Perustamissopimus allekirjoitetaan varauksen vahvistuksen yhteydessä. Samalla jäsen sitoutuu tekemään vuokrasopimuksen osuuskunnan kanssa.

PÄÄTÖKSENTEKO OSUUSKUNNASSA

Asumisosuuskunnan päätösvalta kuuluu jäsenille. Ylin päätöksentekoelin on osuuskunnan kokous, jossa kullakin jäsenellä on yksi (1) ääni. Osuuskunnan kokous valitsee jäsenten keskuudesta osuuskunnalle hallituksen. Osuuskunnalla voi olla myös toimitusjohtaja.

LAIT JA SÄÄNNÖT

Suomessa ei ole erityislainsäädäntöä, joka koskisi yksin omaan osuuskuntamuotoista asumista. Osuuskuntalaki on yleislaki, joka ei ole huomioinut erikseen osuuskuntamuotoista asumisyhteisöä. Asumisosuuskunnan toimintaan sovelletaan osuuskuntalakia ja asumisosuuskunnan sääntöjä.

SOVELLETTAVAT LAIT

Osuuskunnan ja jäsenen väliseen vuokrasuhteeseen sovelletaan kulloinkin voimassa olevaa lakia asuinhuoneiston vuokrauksesta. Kyseisen lain pakottavat säännökset velvoittavat sopimuksen molempia osapuolia täysimääräisesti.

Rakennuttamisvaiheessa ja asumisosuuskunnan markkinoinnissa sovelletaan ryhmärakennuttamislakia. Asuntokauppalakia ei sovelleta.

Vuokrasopimus

SOPIMUS OSUUSKUNNAN JA  VUOKRALAISEN VÄLILLÄ

Osuuskunta toimii vuokranantajana ja jäsen on sen vuokralainen. Aluksi vuokrasopimus on määräaikainen 12 kuukautta, jonka jälkeen sopimus on voimassa toistaiseksi. Asukkaalla on irtisanomisoikeus asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaisella irtisanomisajalla.

Vuokrasopimuksen irtisanonut osuuskunnan jäsen voi jäädä asumisosuuskunnan jäseneksi ja osuudenomistajaksi. Tällöin osuus jää niin sanotusti lepäämään, jolloin osuuskuntalaiselle jää maksettavaksi hallinnointimaksu vuokran sijaan. Tällaisissa tapauksissa osuuskunnalla on oikeus vuokrata tyhjilleen jäänyt huoneisto jollekin muulle. Osuuskunnalla näin ollen, voi olla myös vuokralaisia, jotka eivät ole osuuskunnan jäseniä.

ASUMISOSUUSKUNTA MÄÄRITTÄÄ VUOKRAN SUURUUDEN

Kuukausittain maksettava vuokra määräytyy osuuskunnassa seuraavalla tavalla:

  • Asumisosuuskunta määrittää vuosittain pinta-alaperusteisesti vuokran suuruuden. Asuntokohtainen vuokra määräytyy säännöissä määrättyjen jyvityskertoimien mukaisesti.
  • Vuokran on katettava osuuskunnan velvoitteiden kustannukset, joita ovat velat, korot, kuoletukset, hallinto- ja hoitokustannuksien suoritukset, välttämättömät poistot sekä muut tarpeelliset menot kuten esimerkiksi isännöintikulut.
  • Vuokran lisäksi osuuskunta voi periä asukkailta vesimaksua.

HUONEISTON KÄYTTÖ

Asumisosuuskunnan jäsen saa käyttää huoneistoa vain omana ja perheensä asuntona. Jäsen ei saa luovuttaa huoneiston käyttö- tai hallintaoikeutta kolmannelle osapuolelle.

HUONEISTON LUOVUTUS KOLMANNEN OSAPUOLEN KÄYTTÖÖN

Osuuskunnan hallitus voi myöntää jäsenelle oikeuden luovuttaa huoneistonsa toisen luonnollisen henkilön asuinkäyttöön ja hallintaan määräajaksi, joka ei saa olla 12 kuukautta pidempi.

Poikkeuslupa on myönnettävä, jos jäsen on asunut huoneistossaan yhtäjaksoisesti yli vuoden ajan ja mikäli jäsen työnsä, opintojensa, sairauden tai muun vastaavan syyn takia oleskelee toisella paikkakunnalla ja on estynyt asumaan osuuskunnalta vuokraamassaan asunnossa.

Tällaisissa tapauksissa asunnon luovutuksesta tulee laatia poikkeuksetta kirjallinen sopimus, josta on toimitettava kopio osuuskunnan hallitukselle.

ASUMISOSUUSKUNNAN JÄSENEN VUOKRASOPiMUKSEN IRTISANOMISOIKEUS

Osuuskunnan jäsenellä on oikeus irtisanoa vuokrasopimus. Irtisanominen voi kuitenkin tapahtua aikaisintaan 12 kk kuluttua siitä, kun jäsen on solminut vuokrasopimuksen osuuskunnan kanssa. Osuuskunnalla ei ole oikeutta yksipuolisesti irtisanoa vuokrasopimusta jäsenyyden voimassa ollessa, ellei kyse ole ”Jäsenyydestä eroaminen tai jäsenen erottaminen” tilanteesta.

Vuokranmaksuvelvollisuus ja oikeus asua huoneistossa päättyy vuokrasopimuksen päättyessä.

Vuokrasuhteesta johtuvat maksuvelvoitteet päättyvät ja vuokrasuhteeseen liittyvät maksut palautetaan asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaisesti.

Osuuskunta voi vuokrata asunnon ulkopuoliselle, ellei vuokrasopimuksen päättymiseen liity osuuden siirtoa uudelle jäsenelle, joka tulee huoneistoon vuokralaiseksi.

Asumisosuuskunnan jäsenyys voi jäädä voimaan, vaikka vuokrasopimus päättyisi. Tällöin jäsenen oikeudet ja velvollisuudet jäävät voimaan.

Asumisosuuskunnan jäsenyyden päättäminen

Osuuskuntalainen voi myydä osuuden toiselle yksityishenkilölle, joka täyttää jäsenyyden edellytykset. Jäsenyys ei siirry, vaan jäsenyydestä erotaan ja jäseneksi haetaan.

Kun asumisosuuskuntalainen myy osuuden toiselle yksityishenkilölle, on liittymismaksun arvon vaihtelu mahdollista. Parhaimmillaan osuutensa myyvä jäsen saa osuudestaan voittoa, verrattuna hintaan, jonka osuuskuntaan liittyessään henkilökohtaisesti maksoi.

Uuden jäsenen velvollisuudet

Yksityishenkilö, jolle osuus siirrettiin, on vastuussa edellisen osuuden omistajan laiminlyömistä maksuista sekä muista avoimista vastuista osuuskuntaa kohtaan.

Jäsenyydestä eroaminen

Jäsenellä on myös oikeus erota osuuskunnan jäsenyydestä. Eroaminen tapahtuu kirjallisella ilmoituksella osuuskunnan hallitukselle. Eroaminen astuu voimaan yhden (1) kuukauden kuluttua eroilmoituksen vastaanottamisesta. Erotilanteessa liittymismaksua ei palauteta. Eroamisen sijaan jäsenen siis kannattaa etsiä osuudelle ostaja. Osuusmaksun palauttaminen ja sen edellytykset kuvataan tarkemmin säännöissä.

Jäsenen erottaminen

Osuuskunnan jäsen voidaan erottaa, jos:

  • jäsen laiminlyö maksuvelvollisuutensa osuuskunnalle tai jos jäsen ei täytä muita jäsenyydestä johtuvia velvollisuuksiaan tai sitoumuksiaan osuuskunnalle
  • jäsen ei omista yhtään osuutta.
  • osuuskunta purkaa jäsenen vuokrasopimuksen
  • jos jäsen on aiheuttanut osuuskunnalle huomattavaa vahinkoa tai muutoin ilmeisesti toiminut sen etujen ja tarkoitusperien vastaisesti tai asetettu konkurssiin.

Jäsenen erottamisesta päättää hallitus. Erottamispäätös voidaan saattaa osuuskunnan kokouksen tutkittavaksi. Jäsenelle on ilmoitettava erottamisaikomuksesta vähintään kuukautta ennen erottamispäätöksen tekemistä. Oikeus osuuskunnan varoihin sekä jäsenetuihin päättyy, kun osuuskunta on vastaanottanut eroilmoituksen tai erottamispäätös on tehty.

Varausmaksun ja liittymismaksun siirtokelpoisuus

Siirron yhteydessä varausmaksu siirretään uudelle jäsenelle, jolta ei peritä uutta varausmaksua ja vanha jäsen huomioi varausmaksun osuuden kauppahinnassa.

Liittymismaksua ei palauteta. Maksun voi saada takaisin vain, jos osuuskunta puretaan ja osuuskunnalle jää varoja, joista liittymismaksu on palautettavissa.

Mikäli jäsen ei siirrä osuuttaan, osuusmaksuaan ja oikeuttaan liittymismaksuun kolmannelle osapuolelle, ja osuus lakkaa säännöissä määritetyistä syistä, osuusmaksu palautetaan osuuskuntalain ja sääntöjen määräysten mukaisesti, mikäli osuuskunnalla on siihen riittävästi varoja.

Osuusmaksun ja liittymismaksun siirtokelpoisuus

Kun osuuskunnan osuus siirretään uudelle henkilölle hänen tulee hakea osuuskunnan jäsenyyttä. Jäseneksi hyväksymisen yhteydessä osuusmaksu ja liittymismaksu ovat siirtyneet uudelle jäsenelle. Osuuskunta ei palauta maksuja vanhalle jäsenelle, eikä uudella jäsenellä ole velvollisuutta suorittaa niitä uudelleen.

Liittymismaksu voidaan palauttaa jäsenelle vain, jos osuuskunta puretaan ja osuuskunnalle jää varoja, joista liittymismaksu on palautettavissa.

Jäseneksi liittymisen yhteydessä jäsen sitoutuu maksamaan osuuskunnalle osuusmaksun, liittymismaksun ja 12 kuukauden vuokran. Näistä maksuvelvoitteista jäsenellä ei ole oikeutta vetäytyä osuuskunnan perustamisen jälkeen.

Lue lisää osuuskunta-asumisesta

asumisosuuskunta-on-uudenlainen-tapa-asua

Asumisosuuskunta on uudenlainen tapa asua

Miten asumisosuuskunta toimii? Onko uudenlaiselle asumismuodolle kysyntää? Onko uudenlainen tapa asua kuluttajille kiinnostava? Tarttuvatko he siihen? Tämä on asumisosuuskuntapilottien tärkein asia testattavaksi.

Kenelle asumisosuuskunta sopii?

Kenelle asumisosuuskunta sopii?

Olemme miettineet asumisosuuskunnan mallin kehittämisen aikana, keitä asumisosuuskunta palvelisi parhaiten.

Koska kysymyksessä on uudenlainen rahoitus- ja hallintomalli, kysyntää löytyy sieltä, missä tarvitaan uusia asukkaiden tarpeita vastaavia asuntoja.

Mihin asumisosuuskuntaa tarvitaan?

Mihin asumisosuuskuntaa tarvitaan?

Erilaisia asumisenmuotoja on niukasti. Vaihtoehtoja asumisen eri muotoihin pitää saada lisää. Arviomme mukaan ongelma on nimenomaan vapaarahoitteisen vuokra-asumisen kalleus. Henkilöt tai kotitaloudet, jotka eivät tulorajojen vuoksi pääse valtion tukemiin tai hinnaltaan säädeltyihin vuokra-asuntoihin maksavat niin sanottuja markkinavuokria.